Vilka regler gäller för min fastighet?

Resan från idé till färdigt bygge börjar med planering. Ta reda på

• om du har rätt att bygga
  
• i vilken utsträckning du får bygga
  
• om din fastighet omfattas av en detaljplan.
  

Detaljplanen styr bland annat hur stort du får bygga och var du får placera byggnaden. Det kan också finnas bestämmelser om en byggnads användning, byggnadsarea, byggnadshöjd, antal våningar och ofta avstånd till tomtgränser.

Karta som visar om din fastighet ligger inom detaljplan

Tekniska frågor

Utöver utformningen och placeringen av byggnaden är det viktigt att alla tekniska frågor blir lösta och att ditt förslag följer de lagar och regler som finns för byggnader och byggprodukter. Oftast går vi igenom de tekniska frågorna efter att du har fått ett bygglov. I större projekt diskuterar vi frågorna tillsammans i ett tekniskt samråd, och du får sedan ett startbesked för att kunna påbörja ditt projekt.

Du ansvarar själv

Du som bygger (byggherren) är alltid ansvarig för att ta reda på vad som gäller och att söka de lov och tillstånd som behövs. Att bygga utan bygglov kan bli dyrt.

Involvera grannarna tidigt

Det är bra att tidigt föra en dialog med sina grannar när man planerar att bygga något, oavsett om det behövs bygglov eller inte. Söker du bygglov och den planerade byggnationen följer detaljplanen, så finns det inget krav på att grannarna ska höras i samband med att vi prövar din ansökan om bygglov.

Vatten- och avloppsanslutning

Ska du ansluta en ny eller en befintlig byggnad till det kommunala vatten- och avloppsnätet (VA) så behöver du lämna in en VA-anmälan. Tänk på att göra det i god tid innan du vill börja bygga. Finns det inte möjlighet till kommunalt VA behöver du anlägga eget vatten och avlopp. Ansökan om tillstånd för enskilt avlopp gör du till miljöenheten.

Läs mer på sidan Vatten och avlopp

Godkännande från samtliga fastighetsägare

Om du inte äger eller inte är ensam ägare till huset eller fastigheten där du har tänkt bygga, måste alla så kallade lagfarna fastighetsägare godkänna byggnationen. Bor du exempelvis i en bostadsrätt så måste du ha en underskrift från bostadsrättsföreningen.

Här kan du läsa hur hela bygglovsprocessen ser ut.

Idé

Alla byggprojekt börjar med en idé. Vi hjälper dig gärna tidigt, redan innan det finns färdiga ritningar, med att ge dig byggråd och information om vad som gäller för just din fastighet. Kontakta vår kundtjänst och boka tid med en bygglovshandläggare.

Ansökan registreras

När vi har tagit emot din ansökan datumstämplar och diarieför vi den. Vi går igenom och kontrollerar din ansökan en första gång för att se om den är fullständig, det vill säga att den innehåller alla handlingar som behövs och att dessa är fackmässigt utförda. Om något saknas eller om du behöver förtydliga något så får du en skriftlig begäran om komplettering från oss.

Mottagningsbevis

När din ansökan är fullständig börjar den lagstadgade handläggningstiden att räknas. Du får då ett skriftligt mottagningsbevis från oss med information om diarienummer och handläggare. Handläggningstiden är max 10 veckor, men den kan bli dubbelt så lång i speciella fall.

Ärendet granskas

Vi gör en prövning av om de föreslagna åtgärderna stämmer överens med detaljplanens bestämmelser, om det finns en sådan för fastigheten. Vi tar också hänsyn till om projektet uppfyller de allmänna kraven på utformning enligt plan- och bygglagen.

Vi gör också en prövning av byggnadens placering och utformning med hänsyn till stads- eller landskapsbilden och till natur- och kulturvärdena på platsen. I bygglovsprocessen bedömer vi också byggnadens lämplighet för sitt ändamål, eventuella olägenheter för närboende samt tillgänglighet och användbarhet för personer med en nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga.

Om du ansöker om bygglov och ditt förslag följer detaljplanens bestämmelser, är väl utformat och uppfyller de tekniska krav som finns, så kan du få ett bygglov.

Förfrågan till grannar med flera

Om din bygglovsansökan innebär en liten avvikelse från detaljplanen, eller om den ligger utanför detaljplanelagt område, skickar vi ut ett så kallat grannehörande. Vi bedömer vilka grannar som är sakägare, det vill säga vilka som berörs av åtgärden. Rågrannar, de grannar vars fastigheter gränsar till fastigheten där lovet har sökts, är alltid sakägare. Det kan också handla om grannar som vi bedömer är berörda, exempelvis när en utsikt kan påverkas av den föreslagna byggnationen. Vi kontaktar alla som är delägare till den berörda grannfastigheten.

Sakägarna får möjlighet att lämna skriftliga synpunkter inom två veckor. Svarar de inte inom den tiden räknas det som ett tyst godkännande.

Bygger du något som omfattas av attefallsreglerna gör vi inga grannehöranden, eftersom det då är tillåtet att frångå kraven som finns i en eventuell detaljplan. Vill du däremot placera en byggnad närmare än 4,5 meter mot en tomtgräns så måste grannarna alltid godkänna det.

Hur hanterar vi inkomna synpunkter?

Om någon lämnar in en negativ synpunkt skickar vi den till dig som sökande för att du ska ha möjlighet att yttra dig.

Därefter gör handläggaren en samlad bedömning av de synpunkter som har kommit in. Finns det olägenheter ska de vägas mot nyttan av bygget som bygglovet gäller. Som sökande har du möjlighet att välja hur du vill gå vidare med ditt ärende om negativa synpunkter har kommit in. Du kan välja att ändra din ansökan för att tillgodose de synpunkter som grannarna har, eller att få ditt ärende prövat av oss utan någon ändring.

Yttrande från andra – remisser

I vissa fall krävs det att vi kontaktar andra berörda innan vi kan fatta ett beslut. Det kan till exempel vara andra kommunala verksamheter, räddningstjänsten eller Trafikverket.

Beslut

Ett beslut kan innebära att en ansökan blir beviljad, avslagen eller avvisad.

Vi jobbar på uppdrag

Samhällsbyggnadsnämnden, som består av folkvalda politiker, har gett bygglovsenheten i uppdrag att sköta den löpande verksamheten som till exempel att handlägga och besluta om bygglov.

Vem beslutar om lov?

De allra flesta beslut tas av handläggarna på bygglovsenheten. En liten del av alla ärenden tas upp på samhällsbyggnadsnämnden sammanträden där politiker beslutar. Det kan gälla ärenden där grannar motsätter sig förslaget, när man byggt utan bygglov eller ärenden som har en stor påverkan på staden.

Vad innebär ett beslut om bygglov?

Beslutet är en bekräftelse på att åtgärden du har ansökt om bygglov för är godkänd, men inte ett besked om att du får börja bygga. För det måste du också ha fått ett startbesked från oss. För att ditt bygge ska gå så smidigt som möjligt är det viktigt att du följer de krav som vi anger i beslutet. Beslut om lov eller förhandsbesked skickar vi till dig som har sökt bygglovet.

Avgift

Efter beslutet skickar vi en faktura till dig. Alla beslut debiteras, även avslag eller återtagande.

Berörda meddelas om beslutet

Fastighetsägare, eventuell kontrollansvarig och alla rågrannar, det vill säga de grannar vars fastigheter gränsar mot den som lovet avser, informeras om beslutet. 

Ett beviljat lov delges (meddelas) de personer som har haft invändningar mot bygget som bygglovet gäller. De personer som delges kan överklaga beslutet inom tre veckor från den dag de har tagit emot beslutet.

Alla bygglovsbeslut kungörs (publiceras) i Post- och Inrikes tidningar. Kungörelsen sker i samband med att de berörda personerna delges beslutet. Personer som inte delges kan överklaga beslutet inom fyra veckor från kungörelsen i Post- och Inrikes tidningar.

Laga kraft

Om ingen har överklagat ditt lov inom tre veckor från delgivningen (det datum de löst ut sitt beslut), eller fyra veckor efter kungörelsen i Post- och Inrikestidningar, vinner beslutet laga kraft. Att ett beslut vinner laga kraft innebär att beslutet inte längre kan överklagas. Vi skickar ett brev till dig när ditt ärende har vunnit laga kraft.

Handläggningstider

Ärenden om lov och förhandsbesked ska vi handlägga inom tio veckor från det datum då ärendet är komplett. I särskilda fall får vi förlänga handläggningstiden till totalt högst 20 veckor.

Ärenden om anmälan ska vi handlägga inom fyra veckor från det datum då ärendet är komplett. I särskilda fall får vi förlänga handläggningstiden till totalt högst åtta veckor.

Beslutets giltighetstid

Ett bygglov gäller i fem år från det datum då lovet har vunnit i laga kraft. För att lovet ska vara giltigt måste du dessutom påbörja byggnadsarbetet inom två år. Om du inte hinner detta inom två år, kan du ansöka om nytt bygglov och då prövar vi ditt ärende igen. Har du fått bygglov och vill göra en ändring kan du ansöka om lov för ändring.

Tekniskt samråd

När det finns en kontrollansvarig eller om byggherren begär det så ska ett så kallat tekniskt samråd hållas. Vid samrådet diskuterar vi tillsammans arbetets planering och organisation samt behov av arbetsplatsbesök och färdigställandeskydd. Byggherren presenterar ett förslag till en kontrollplan. De tekniska egenskapskraven för åtgärden gås också igenom.

Startbesked

Du får inte påbörja en aktivitet som kräver bygglov, rivningslov, marklov eller anmälan innan du har fått ett beslut om startbesked från oss. Ett startbesked innebär att du får börja bygga. I enkla ärenden kan vi ge startbesked tillsammans med beslutet om lov. Vid större och lite mer komplicerade ärenden krävs ett tekniskt samråd innan vi kan ge ett startbesked. Det framgår av lovbeslutet om ett startbesked ingår eller om det först behövs ett tekniskt samråd.

Om du startar bygget utan startbesked klassas det som ett olovligt byggande och då kan vi ta ut en byggsanktionsavgift.

Byggnationen kan starta

Två saker måste ha skett innan du får börja bygga:

1. Du har fått ditt startbesked från oss.
2. Beslutet om lovet har kungjorts i Post- och inrikes tidningar och det har gått fyra veckor sedan kungörelsen.

Efter de fyra veckorna kan du börja bygga på egen risk även om beslutet ännu inte har vunnit laga kraft.

Vad är Post- och inrikes tidningar?

Utstakning och lägeskontroll

Av beslutet framgår det om du måste låta göra en så kallad utstakning och lägeskontroll. Utstakning görs innan byggnadsarbetena påbörjas och innebär att läget av en byggnad eller anläggning märks ut på marken enligt bygglovbeslutet. Även en så kallad höjdsättning kan göras i samband med utstakningen. Lägeskontroll utförs på färdig fasad, som en kontroll av att byggnaden eller anläggningen hamnat på den plats som bygglovet anger. Utstakning och lägeskontroll beställer du hos kart- och mätenheten genom vår Kundtjänst.

Du kan även anlita en egen konsult som gör utstakningen och lägeskontrollen. I så fall måste kart- och mätenheten först godkänna den konsulten.

Läs mer om Kart- och mättjänster

Färdigställandeskydd

Ett färdigställandeskydd finns för att skydda dig som byggherre från höga kostnader om något går fel, exempelvis om ett byggföretag eller en entreprenör går i konkurs eller av något annat skäl inte klarar av att bygga klart huset.

• Ett färdigställandeskydd behövs bara om du anlitar en entreprenör eller byggfirma som bygger åt dig.
• Det krävs alltid färdigställandeskydd vid en nybyggnad av en- eller tvåbostadshus.
• Vid en om- eller tillbyggnad bedömer vi om du behöver ett färdigställandeskydd utifrån storleken och kostnaden på projektet.
• Ett färdigställandeskydd är bara aktuellt om du bygger till eller bygger ett nytt en- eller tvåbostadshus. Det krävs inte för exempelvis fritidshus eller bygglovbefriade byggnader som attefallshus.

Om ett färdigställandeskydd krävs ska det redovisas inför startbeskedet och det är alltid byggherren som ansvarar för att det finns ett sådant tecknat.

Arbetsplatsbesök

För att kontrollera att reglerna följs i de byggprojekt där ett tekniskt samråd har hållits kallar vi till arbetsplatsbesök. Vid det tekniska samrådet bestäms det om och hur många arbetsplatsbesök vi ska göra. Vår handläggare får information av den kontrollansvarige om projektets gång och kontroller. Handläggaren skriver ett protokoll från arbetsplatsbesöket och skickar det till byggherren och den kontrollansvarige.

Om bygget eller projektet inte har behövt något tekniskt samråd, så behövs normalt inget arbetsplatsbesök.

Förändringar under byggtiden

Det kan vara så att du under byggets eller projektets gång kommer på att du vill förändra något. Innan du gör några ändringar i förhållande till bygglovet är det viktigt att du kontaktar din bygglovshandläggare eller byggnadsinspektör.

Är ändringen så stor att den i sig själv skulle behöva bygglov, så behöver du ett nytt beslut. Exempel är om en byggnad ska göras större, högre eller få en ändrad placering. Även ändringar i hur du vill placera fönster och andra detaljer behöver normalt ett nytt beslut. Om bygglovet inte följs och inget nytt beslut finns, räknas ändringen som olovligt byggande.

Byggherrens ansvar

Under byggtiden är din tomt en arbetsplats, och som byggherre är du ytterst ansvarig för den arbetsplatsen. Om du anlitar byggentreprenörer och liknande har de oftast ansvarsförsäkringar för att allt ska gå rätt till och lagstiftningen följas.

Behöver du en byggförsäkring?

En byggförsäkring är du inte skyldig att ha, men det skyddar dig mot skador på byggplatsen. Till exempel om något blir stulet eller brandskadat.

Slutbesked

Du får normalt inte flytta in i ditt hus förrän vi har gett dig ett slutbesked. För att vi ska kunna göra det måste de åtgärder som du har angett i bygglovsansökan eller anmälan vara slutförda. För vissa enkla åtgärder framgår det av startbeskedet att du får ta byggnaden eller lokalen i bruk innan vi har skrivit ut slutbeskedet.

Ibland behöver vi ett slutsamråd innan vi kan ge dig ett slutbesked. Vid slutsamrådet går vi igenom kontrollplanen, villkor och eventuella avvikelser.

Byggnaden får tas i bruk

När du har fått ditt slutbevis från oss så kan du ta byggnaden i bruk.

Du kan överklaga om du anser att det beslut som vi har fattat är felaktigt.

Beslut kungörs, informeras och delges

Ett beslut om lov kungörs (publiceras) i Post- och Inrikes Tidningar, och bygglovsenheten informerar alla kända sakägare (berörda personer) om beslutet. Beslutet kan överklagas i fyra veckor efter publiceringsdatumet i Post- och Inrikes Tidningar.

Om du är en känd sakägare, har lämnat invändningar till oss innan beslutet är taget och invändningarna inte har blivit tillgodosedda blir du istället delgiven beslutet. Efter delgivningen har du tre veckor på dig att överklaga.

Vilka beslut kan överklagas?

Du kan bara överklaga ett beslut som är taget, det vill säga som har fått avslag, bifall eller avvisats. När ett beslut är taget, men ännu inte har vunnit laga kraft, kan det överklagas. Om det som ska byggas ligger utanför detaljplanerat område eller avviker från detaljplanen, blir den som är sakägare (berörda personer) oftast kontaktad av oss innan beslutet tas i ett så kallat grannehörande och har då möjlighet att komma med synpunkter.

Som granne har du ingen möjlighet att överklaga ett startbesked för anmälningspliktiga åtgärder.

Laga kraft

Beslutet gäller från den dag det vinner laga kraft, det vill säga när tiden för överklagande har löpt ut. Om en överklagan kommer in när överklagandetiden har gått ut avvisar vi överklagandet.

Har du fått avslag?

Om du har sökt lov och fått avslag på din ansökan kan du överklaga beslutet senast tre veckor från den dag du fick beslutet.

Hur överklagar jag?

Överklagan adresseras skriftligen till Länsstyrelsen i Skåne, men skickas eller lämnas in till bygglovsenheten. Vi tar ett beslut om överklagan har kommit in i rätt tid (rättidsprövning). Har överklagandet kommit in i rätt tid överlämnar vi det tillsammans med handlingarna i ärendet till länsstyrelsen (länsstyrelsens rättsenhet) för prövning.

När du överklagar ska du i skrivelsen

• redogöra för vad beslutet gäller, vad du tycker är fel, varför du vill att beslutet ska ändras och vilken ändring du begär
• sända med de handlingar som du anser har betydelse
• underteckna skrivelsen, uppge namn, postadress och telefonnummer.
  
• tala om vilket beslut du överklagar genom att ange beslutsdatum och paragraf

Om du anlitar ett ombud kan ombudet underteckna skrivelsen. Sänd i sådana fall med en fullmakt.

Rättsinstansernas instansordning

• första rättsinstans är länsstyrelsen
• Länsstyrelsens beslut kan överklagas till den andra rättsinstansen Mark- och miljödomstolen.
• Till den tredje rättsinstansen, Mark- och miljööverdomstolen, krävs prövningstillstånd.
• Den fjärde och sista rättsinstansen för överklagan är Högsta domstolen.

Kostar det något att överklaga?

Det kostar inget att överklaga ett lov som vi har beslutat om, oavsett rättsinstans.

Post- och inrikes tidningar Länk till annan webbplats.

Om din ansökan avviker från detaljplanen är möjligheten att få lov begränsad. Din ansökan kan trots det godkännas under förutsättningen att avvikelsen är liten och att den följer detaljplanens syfte. Berörda grannar ges då en möjlighet att lämna synpunkter, men de har inget veto och kan alltså inte stoppa det beslut som myndighetsnämnden fattar.

Om lovet med en liten avvikelse berör många personer (så kallade sakägare), så kan vi välja att kungöra (publicera) det i HD/Nordvästra Skånes Tidningar istället för att meddela varje person direkt. Alla handlingar finns under kungörelsetiden (tiden då du kan lämna synpunkter på bygglovansökan) på bygglovsenheten.

Även om vi vid en första granskning bedömer att det är möjligt att ge bygglov med liten avvikelse, kan det bli avslag efter att vi har vägt samman alla synpunkter. Ett annat ändamål än vad detaljplanen tillåter, till exempel en industri inom en plan för bostäder, kan vi aldrig behandla som en liten avvikelse.

Plan- och bygglagen (PBL) är den lag i Sverige som reglerar samhällets planering och byggande. PBL avgör var och hur du får bygga. Den bestämmer hur ett bygglov ges och vilka krav som kan ställas på det som byggs.

Därför finns det regler för att bygga

Det du bygger ska fungera på ett bra sätt tillsammans med det som redan finns och många intressen ska vägas samman. Grannar och andra som berörs av ditt bygge vill värna om sin egen miljö och sin fastighets värde.

När ett beslut fattas om byggande och användning av mark ställer samhället vissa grundläggande krav som ska vara uppfyllda. Vi bevakar att dina önskemål följer målen för bebyggelseutvecklingen i kommunen samt kraven på den lokala miljön och en hållbar utveckling.

Plan- och bygglagen Länk till annan webbplats.